Pour un bail commercial véritablement net, une rédaction claire et nette !

14 mai 2018

Pour un bail commercial véritablement net, une rédaction claire et nette !

Par Me Maude Forget-Dagenais, avocate, L.L.B., en droit des sociétés et de litiges commerciaux  au sein de l’équipe du cabinet Dunton Rainville

En matière de bail commercial, il est généralement établi que les travaux seront à la charge du locataire ; c’est le principe de « bail net » qui s’opposait à l’origine à celui de «  bail brut ». Or, avec le temps, nous avons constaté l’apparition de baux désignés comme bail net, bail net net ou encore bail net net net.

Or, comment un locateur peut-il s’assurer d’être complètement déchargé des frais d’exploitation, des travaux à être effectués ou de toute autre déficience entourant l’immeuble qui pourrait survenir aux termes d’un bail commercial ?

D’emblée, la différence entre un bail net net et un bail net net net n’est que purement théorique. Ainsi donc, en pratique, cela reviendrait à dire qu’il n’existerait que le bail brut ou encore le bail véritablement net. Ceci étant, plus le bail est dit net, plus le locateur aura voulu affecter la totalité des charges et travaux à être effectués aux termes du bail au locataire. Dans un jugement rendu en 2008[1], lequel est toujours d’actualité,  le Tribunal reprend les propos des auteurs Boutin et Mayer relativement à la notion de bail net, de bail net net et de bail net net net. Ces auteurs expliquent que ces termes ont été employés sans distinction dans des baux comportant des conséquences juridiques similaires. En fait, ceux-ci expliquent qu’il n’aurait aucun sens précis à la distinction de la terminologie utilisée. En effet :

« Il ne s’agit pas de termes définis dans le Code civil ou dans la jurisprudence québécoise. Nous concluons que la seule façon, en fait, de déterminer la façon dont les risques et les frais d’exploitation d’un immeuble ont été répartis entre les parties est de lire et d’analyser toutes les conditions d’un bail. »[2]

Dans cette affaire, et compte tenu notamment des propos des auteurs susmentionnés, la Cour se réfère à l’interprétation que les parties ont voulu faire relativement à leur bail, principe directeur en matière de bail commercial.

Dans un autre jugement de la Cour supérieure[3], le Tribunal réitère que les termes net net signifient généralement que le locateur n’assume aucuns frais d’exploitation et d’entretien des lieux. On pense, par exemple, aux baux commerciaux à très long terme. Le locataire est  alors responsable de la totalité des risques et des dépenses relatives aux lieux, tout comme s’il en était propriétaire lui-même. Le locateur ne conserve donc que les avantages reliés à la propriété, tel que la prise de valeur dudit immeuble. En définitive, en vertu d’un bail véritablement net, la totalité des obligations économiques pour l’exploitation et l’entretien d’un immeuble serait assumée par le locataire.

De cette même façon, il est reconnu qu’aux termes d’un bail véritablement net, le locataire a la responsabilité des grosses réparations, c’est-à-dire celles relatives à la toiture et même celles relatives à la structure dudit immeuble. Or, aucune obligation à l’égard de l’immeuble n’est attribuée au locateur, toutes les charges étant ainsi supportées par le locataire[4].

Toutefois, dans un arrêt[5] rendu en 2011 par la Cour d’Appel, le Tribunal rappelle que le locateur se doit de répondre à ses obligations de procurer la pleine jouissance des lieux à son locataire, obligation prévue à l’article 1854 du Code civil du Québec. Dans cette affaire, le Tribunal a dû statuer sur la responsabilité de faire disparaître les odeurs nauséabondes au sous-sol d’un local commercial, dont le bail était qualifié de net net. Pondérant les termes du bail dit net net, l’intention des parties et les obligations du locateur prévues au Code civil du Québec, la Cour d’Appel statue qu’il était de l’intention des parties que le locateur soit responsable d’assurer au locataire un espace exempt de mauvaises odeurs.

Ainsi, dans la rédaction d’un bail commercial, il sera opportun pour le locateur d’établir clairement que les travaux, charges et frais d’exploitation seront à la charge du locataire, en plus de qualifier le bail de net net net. Par mesure de protection complète, un locateur pourrait même stipuler expressément se soustraire à certaines dispositions du Code civil du Québec.  Ceci aura également pour avantage de clarifier les obligations de tous et d’éviter des différends pouvant se judiciariser.

Une rédaction claire et nette est donc la meilleure façon de s’assurer que le bail soit véritablement net.

[1]Laframboise c. Association de la gestion intégrée de la Rivière Maskinongé, 2008 QC CQ 10388 (CanLII)

[2] Boutin A. et P. Mayer, Examen des clauses financières d’un bail, EYB2007DEV1399

[3]154640 Canada inc. c. 135770 Canada inc., 2011 QCCS 2968.

[4]Marier c. Dufour, 2001, QCCQ

[5] Société de gestion Complan (1980) inc. c. Bell Distribution inc., 2011 QCCA 320 (CanLII)