30 juillet 2014

Une inspection pré-achat: Est-ce nécessaire ?

Cet article a été rédigé en collaboration avec Me Guy Bisaillon, Avocat.

L’achat d’une maison est souvent l’investissement le plus important qu’une personne fera au cours de sa vie. Le processus préachat ne peut donc être pris à la légère par l’acheteur potentiel. Tant d’histoires d’horreur circulent relativement à des gens qui ont acquis une maison remplie de vices cachés ou encore, qui ont mandaté des firmes pour exécuter des inspections préachat et qui ont mal fait leur travail, ce qui a eu pour effet d’entrainer des soucis considérables aux nouveaux acheteurs.

Notions relatives à l’inspection préachat

L’inspection préachat est un aspect primordial du processus d’achat d’un immeuble et il s’agit d’une pratique de plus en plus répandue depuis le milieu des années quatre-vingt-dix, considérant l’entrée en vigueur de diverses dispositions législatives entourant cette pratique[1].

De façon générale, la personne qui vend un bien en garantit la qualité. Cependant, ce vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent. Un vice est considéré comme apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Considérant que tous les types de vices ne sont pas couverts par la garantie de qualité, l’acheteur qui se propose d’acquérir un bien se doit de procéder à une inspection préachat pour relever les vices apparents.

Plus précisément en matière immobilière, l’acheteur qui se propose de faire l’acquisition d’un immeuble doit faire une inspection préachat sans quoi, il perd tous ses recours à l’encontre de son vendeur pour tous les vices qui devaient être constatés lors de ce type d’inspection. L’inspection préachat est donc nécessaire afin d’éviter les mauvaises surprises et de devoir engager des frais exponentiels lors de la découverte d’un vice suite à l’achat.

Ainsi, pour être qualifié d’acheteur prudent et diligent, un acheteur potentiel doit inspecter l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. S’il a des connaissances et des compétences approfondies en matière de construction, il pourra exécuter lui-même cette inspection, sans quoi, celui-ci devra se faire accompagner dans cette démarche. L’acheteur qui n’a pas ces connaissances et compétences pourra alors se faire accompagner par une personne qui a des compétences dans le domaine de la construction ou par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment. C’est pour cette raison que l’inspection préachat est très souvent déléguée à un inspecteur préachat.

Rôle de l’inspecteur préachat

Lorsqu’un inspecteur préachat intervient dans le processus d’achat, celui-ci agit à la place de l’acheteur pour l’inspection préachat. C’est-à-dire qu’il doit, lors de son inspection, tout comme le ferait l’acheteur, agir comme une personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances. L’inspecteur remplace tout simplement l’acheteur dans son inspection. Celui-ci a l’obligation générale d’alerter et d’inspecter. C’est-à-dire qu’il doit identifier tous les vices apparents de l’immeuble et de ses composantes visibles qu’il inspecte et qui pourraient affecter la valeur ou l’usage de l’immeuble. Dès que des signes laissent présager l’existence de vices potentiels, l’inspecteur doit pousser son inspection plus loin et proposer les correctifs adéquats s’il a les compétences pour ce faire, sans quoi il doit recommander au client de retenir les services d’un expert.

Limites de l’inspection préachat

Il est primordial de bien comprendre les limites de l’inspection préachat. L’inspection n’est pas une expertise. Elle n’est donc pas aussi approfondie que celle-ci. Elle ne vise que les vices apparents puisqu’il s’agit d’une inspection visuelle et que l’inspecteur n’a aucune obligation de prendre des mesures destructives. C’est-à-dire que l’inspecteur n’a pas à creuser autour des fondations de l’immeuble qu’il inspecte pour observer s’il y a des fissures dans celles-ci et il n’a pas non plus l’obligation d’ouvrir les murs pour en constater l’état de l’isolation par exemple. On comprend donc que l’inspection préachat exécutée par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment n’est pas une garantie contre les vices cachés, ni une assurance contre ceux-ci.

De plus, il est très important de comprendre qu’un acheteur qui fait procéder à une inspection préachat par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment ne sera pas automatiquement considéré comme un acheteur prudent et diligent. En fait, si l’inspecteur fait une faute lors de l’exécution de son inspection visuelle, celle-ci sera assumée par l’acheteur. Dans les faits, l’acheteur assumera personnellement l’imprudence et la non-diligence de l’inspecteur. Cette qualification a un impact pratique important pour l’acheteur. En effet, l’acheteur perdra ses recours contre son vendeur pour tous les vices qui auraient dû être constatés si l’inspection visuelle avait été faite de manière prudente et diligente.

On comprend donc que l’inspection préachat ne doit pas être prise à la légère par l’acquéreur potentiel d’une propriété, sans quoi, il pourrait être soustrait à plusieurs recours contre son vendeur. Pour s’assurer que cette étape soit convenablement exécutée et être protégé dans le cas contraire, il est préférable de faire exécuter cette inspection par un inspecteur membre d’un ordre professionnel. (Pour savoir à quel inspecteur faire confiance, voir l’Article «À la recherche d’un inspecteur préachat, qui dois-je choisir ?»)



[1] Article 81 Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, R.R.Q., c. C-73.2, r.1. et Article 1726 Code Civil du Québec