27 avril 2016

Une servitude de droit de passage permet-elle le stationnement et le chargement/déchargement de marchandises ?

Au Québec, la servitude de droit de passage est probablement le démembrement du droit de propriété le plus connu et le plus utilisé parmi la population québécoise afin de consacrer de façon quasi permanente les droits de chacun sur le fonds d’autrui. Cela dit, le Code civil du Québec prévoit à l’article 1181 qu’une servitude ne peut être établie sans titre et, lorsqu’ainsi établie, l’article 1177 prévoit qu’elle ne s’étend qu’à « tout ce qui est nécessaire à son exercice ».

Alors qu’elle est bien souvent peu détaillée à l’acte constitutif, l’étendue d’une servitude de droit de passage est fréquemment au cœur de litiges acrimonieux entre propriétaires fonciers voisins. En effet, dès qu’un litige naît entre propriétaires contigus, l’un voudrait que la servitude lui donne, en quelque sorte, les mêmes droits que s’il en était propriétaire alors que l’autre, véritable propriétaire du fonds servant, voudrait en limiter au maximum son utilisation.

Or, qu’en est-il ? Une servitude de droit de passage permet-elle également au bénéficiaire de stationner sur l’assiette de celle-ci ses véhicules ou ceux de clients et fournisseurs ? Indépendamment du droit de stationner, la servitude de droit de passage permet-elle l’arrêt temporaire de véhicules effectuant le chargement et le déchargement de marchandises ? Ces deux questions seront abordées ci-après à la lumière de l’état de la jurisprudence étudiée.

1- Stationnement

Quant à notre première question, la Cour d’appel dans l’arrêt Mont Tremblant Residence Trust c. Chartier (2013 QCCA 199) a récemment réitéré de façon très succincte qu’« un droit de passage n’inclut pas automatiquement le droit de stationner sa voiture ; le droit de stationner doit être stipulé expressément dans l’acte constitutif » (par. 34). Dans l’affaire Larouche c. Porsch (2005 CanLii 25726), la juge Richer de la Cour supérieure passe en revue l’état du droit afin d’en venir également à la conclusion qu’un droit de passage n’emporte pas le droit au stationnement, puisque « la finalité d’un droit de passage est de permettre de passer d’un point à un autre et, pour ce faire, de circuler. L’usage d’un droit de passage ne peut donner ouverture à la création d’un droit de propriété sur l’assiette » (par. 46 Larouche). Ainsi, afin de réclamer un droit de stationnement sur l’assiette du droit de passage, le réclamant devra faire la preuve (par. 48 Larouche) que ce droit est un accessoire nécessaire, voire indispensable, à la servitude de droit de passage (par. 47 Larouche). Par exemple, la Cour d’appel a jugé que le droit de stationner était nécessaire à un droit de passage permettant à ses bénéficiaires de se rendre en embarcation à leur chalet n’étant pas accessible par la route (Green c. Biron, 2007 QCCA 724).

2- Chargement et déchargement

Quant à notre seconde question, nous aurions pu penser que les tribunaux feraient sensiblement la même analyse que quant au droit de stationner et que, sauf en cas de preuve de sa nécessité, le droit au chargement et déchargement ne saurait être permis que si l’acte constitutif en fait expressément mention. Or, la Cour d’appel dans l’arrêt Centre de distribution intégré (CDI) inc. c. Développements Olymbec inc. (2015 QCCA 1463) a renversé la décision du juge de la Cour supérieure ayant interdit une telle utilisation du droit de passage au motif que l’acte constitutif rédigé par un notaire ne le permettait pas expressément et qu’une telle utilisation diminuait l’exercice de la servitude réciproque. La Cour d’appel juge plutôt qu’en cas de silence de l’acte constitutif quant au mode d’exercice de la servitude, la cour doit rechercher l’intention des parties lors de sa création (par. 18 Olymbec et Derome c. Turcotte, 2007 QCCA 1459). Afin de guider sa recherche de l’intention des parties quant au droit au chargement et déchargement de marchandises, la Cour d’appel prend en compte certains éléments qui pourront certainement être évalués et guider les tribunaux inférieurs dans des litiges portant sur une question similaire. Elle considère, entre autres, le nombre de quais de chargement et de déchargement, leur emplacement, le type d’entreprise exploitée, le zonage, le tracé de l’assiette du droit de passage ainsi que le fait que la servitude a été accordée pour favoriser le passage de camions afin de déterminer que les parties avaient l’intention d’autoriser les camions à s’arrêter dans l’assiette du droit de passage (par. 25 et 28 Olymbec).

Enfin, nous croyons que, dans l’une ou l’autre des situations et dans un souci d’éviter de potentiels conflits coûteux, il est important que les parties se questionnent sérieusement quant à l’étendue de la servitude qu’elles désirent accorder à leur cocontractant. Le cas échéant, elles devront s’assurer qu’il soit clairement mentionné à l’acte constitutif que le stationnement est permis ou non et que le chargement et déchargement de marchandises est permis ou interdit sur l’assiette de la servitude de droit de passage.