Le règlement de zonage qui fait une distinction entre la vente en gros et la vente au détail dans une même zone n’est pas discriminatoire

17 septembre 2018

Le règlement de zonage qui fait une distinction entre la vente en gros et la vente au détail dans une même zone n’est pas discriminatoire

Une règle fondamentale de notre droit municipal veut qu’une municipalité ne puisse adopter des règlements que sur des matières déterminées par le législateur provincial, à défaut de quoi ils pourront être déclarés ultra vires.

L’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« LAU ») est la source législative principale qui habilite la municipalité à adopter un règlement de zonage pour l’ensemble ou une partie de son territoire. La finalité première de cet article est de contrôler les usages du sol et non pas les personnes qui exercent ces usages.

Par exemple, le règlement de zonage qui règlemente spécifiquement les logements destinés à être vendus séparément, tels les condominiums, serait ultra vires puisqu’il viserait ainsi le titre de propriété ou le mode d’exercice du droit de propriété de l’immeuble[1].

C’est justement le principe qu’alléguait récemment le propriétaire d’un magasin de fruits et légumes, dans l’affaire Ville de Montréal c. Gestion Tasa inc.[2], dont jugement a été rendu par la Cour supérieure, le 27 août 2018.

Dans cette affaire, la Ville de Montréal (« Ville ») recherchait une ordonnance enjoignant Gestion Tasa inc. (« Tasa ») à respecter un règlement de zonage limitant la vente au détail à 15% de la superficie totale du magasin dans la zone où il était situé. Tasa alléguait notamment que la distinction entre la vente au détail et la vente en gros était arbitraire, motif pour lequel elle demandait à la Cour que le règlement lui soit déclaré inopposable. Plus précisément, Tasa alléguait que la Ville avait outrepassé ses pouvoirs en matière de zonage en adoptant un règlement qui vise la gestion des personnes et non la gestion du territoire.

La Cour n’a pas suivi les arguments du commerçant et a plutôt accueilli la demande de la Ville.

Au soutien de ses conclusions, la Cour explique qu’en faisant la distinction entre la vente en gros et la vente au détail, la Ville règlemente ainsi une activité commerciale dans la zone[3]. Elle ajoute que même si cela implique une distinction quant au statut et à la motivation de l’acheteur, tel qu’allégué par le commerçant, la qualité des personnes n’est pas l’objet du règlement[4]. Selon la Cour, en imposant des restrictions sur la vente au détail, la Ville poursuit un objectif ayant un lien rationnel avec la gestion de son territoire, soit la préservation du caractère industriel dans la zone et le développement des zones commerciales, le tout en application de son pouvoir délégué par la LAU.

La ligne peut parfois être mince puisque le contrôle des usages a nécessairement des incidences, directes ou indirectes, sur les personnes qui les exercent ou qui en profitent. Toutefois, la Cour, dans son jugement, fait une citation intéressante nous permettant de bien comprendre où se situe cette limite : « si la [municipalité] ne peut utiliser la réglementation du zonage pour réglementer les personnes, le règlement peut cependant faire référence à des personnes pour réglementer les usages »[5].

[1]          Gestion Raymond Morisset inc. c. Cap Rouge (Ville), 1988 CanLII 1159 (QC CA).

[2]          Ville de Montréal c. Gestion Tasa inc., 2018 QCCS 3834 (N.B. : à la date de publication du présent article, le délai d’appel n’est toujours pas expiré).

[3]          Gestion Raymond Morisset inc., supra note 1, par. 47.

[4]          Ibid.

[5]          Québec (Ville) c. Investissements Imqua Inc., EYB 1992-75072 (C.S.); Val d’Or (Ville) c. 2550-9613 Québec inc., 1997 CanLII 10757 (QC CA); Gestion Raymond Morisset inc., supra note 1, par. 47.

Categorie : Québec municipal